Kontan Online
  : WIB    --   
indikator  I  

Mabuk bubble properti

Mabuk bubble properti
Center for Finance & Investment Research Prasetiya Mulya Business School

RATNA tersenyum lebar. Ia baru saja menjual rumah toko miliknya di daerah Tangerang dengan harga Rp 2,3 miliar. Ruko ini ia beli dari Budi setahun lalu seharga Rp 1,6 miliar. Suami Ratna sempat tidak setuju. Pasalnya, suami Ratna tahu bahwa Budi baru saja menerima ruko tersebut dari pengembangnya dan harga belinya hanya Rp 800 juta. Artinya Budi menikmati keuntungan 100% dalam waktu singkat. Kini, giliran Ratna menikmati manisnya cuan tersebut.
 
Senyum Ratna hanya bertahan tiga bulan saat ia mengetahui bahwa ruko tersebut sudah berpindah tangan lagi dengan harga Rp 2,7 miliar. Si pembeli baru bermimpi bisa menjual ruko tersebut setahun kemudian dengan harga minimal Rp 3,5 miliar. Dalam waktu kurang dari tiga tahun, harga ruko diharapkan sudah menjadi empat kali lipat.
 
Apakah pengembang salah menetapkan harga jual rukonya alias menjual terlalu murah? Atau pasar properti memang sudah overheating, terlalu banyak peminat, sehingga harga naik di luar kewajaran?

Ratna tidak peduli mana yang benar. Ia memulai lagi sebuah petualangan spekulasi baru. Ia membeli sebuah ruko lain di daerah Tangerang seharga Rp 2,6 miliar. Ukuran tanahnya hanya 70 meter persegi. Hitung-hitung, ia membayar tanah tersebut sekitar Rp 30 juta per meter. Padahal daerahnya masih sepi penghuni. Ratna tidak ambil pusing karena dia yakin, harga ruko tersebut akan terus naik secara cepat. Kan, sudah terbukti sebelumnya?

Yang jelas orang-orang seperti Ratna dan Budi yang berinvestasi jangka pendek atau berspekulasi di properti tidaklah sedikit. Masih banyak kisah nyata tentang orang-orang yang menikmati manisnya cuan dari kenaikan harga properti di Indonesia, terutama wilayah Jabodetabek, sejak 2009. Namun kenaikan harga yang cepat ini telah menimbulkan kekhawatiran bahwa harga properti sudah bubble.

Property bubble terbentuk ketika harga properti melambung jauh di atas nilai fundamentalnya. Ada beberapa faktor penyebab. Pertama, likuiditas yang berlebihan pada sistem keuangan sehingga suku bunga kredit rendah. Ditambah dengan standar kredit bank yang relatif longgar, hal ini bisa menyebabkan lonjakan harga properti karena maraknya spekulasi dengan menggunakan utang (leveraged speculation).

Kedua, faktor-faktor psikologi sosial. Misalnya, "herding", yakni kecenderungan investor mengikuti tindak-tanduk kelompok (crowd), alias perilaku membebek. Orang-orang seperti Ratna, Budi dan Niko akan terus bertambah seiring dengan makin maraknya kisah nyata cuan cepat di pasar properti.

Ketiga, greed (keserakahan) dan fear (ketakutan ) para investor atau spekulan. Kedua kekuatan pasar ini dapat berjalan bersama pada saat pasar properti bullish (naik terus) seperti sekarang ini. "Keserakahan" mendorong para investor atau spekulan masuk ke properti dan "ketakutan" akan kehilangan kesempatan meraup keuntungan besar (opportunity lost) membuat investor atau spekulan lain ikut berbondong-bondong masuk.

Peringatan tentang bubble properti di Indonesia sudah ditabuh. Misalnya, dalam laporan bertajuk Indonesia Economic Quarterly yang dirilis 18 Maret 2013, Bank Dunia menyatakan properti Indonesia bisa berisiko mengalami bubble. Indikatornya adalah terjadi kenaikan harga dan kredit properti yang kuat sepanjang tahun 2012, terutama di sektor apartemen, ritel, perkantoran, serta kawasan industri di Jakarta.

Jesse Colombo, analis ekonomi yang oleh The London Times dinobatkan sebagai "Ten People Who Predicted the Financial Meltdown in 2008", berteori bahwa bubble properti di Indonesia akibat ketularan penyakit menular "emerging market property bubble". Artinya, Indonesia tidak sendirian. Saat yang bersamaan, bubble properti juga terjadi China, India, Hong Kong, Korea Selatan, Taiwan, Malaysia, Singapura dan Filipina.
 
Menurut Jesse, biang keladi bubble properti adalah kombinasi antara kebijakan moneter bank sentral global yang stimulatif dengan program stimulus ekonomi Cina yang fokus pada kontruksi. Faktor ini menyebabkan kenaikan harga komoditas dari awal 2009 hingga awal 2011. Ekonomi negara berkembang yang kaya sumber daya alam seperti Indonesia ikut terdongkrak.

Tsunami "hot money" global telah menciptakan perilaku "bubble drunk" di negara berkembang. Pengalaman crash harga properti di Amerika tahun 2008 tidak menjadi pelajaran. Jesse meramal, bubble properti ini akan meletus saat bubble di Cina dan harga komoditas meletus.

Teori "Greater Fool" menjelaskan bahwa bubble terbentuk dari perilaku spekulan yang terlalu optimistis (The Fools) yang berani membeli aset yang kemalahan (overvalued) dengan harapan bisa menjual kembali kepada spekulan lain (The Greater Fools) pada harga lebih tinggi.

Bubble akan makin menggelembung sepanjang The Fools bisa menemukan The Greater Fools yang bersedia membayar lebih tinggi. Bubble akan meletus ketika The Greater Fools menjadi The Greatest Fools. Manakala itu terjadi, semoga kita bukan termasuk salah satunya.