Kontan Online
  : WIB    --   
indikator  I  

Lupakan lokasi, lokasi dan lokasi

Lupakan lokasi, lokasi dan lokasi
Pengamat Pasar Modal dan Pasar Uang

Dalam tiga bulan lagi, kita akan meninggalkan tahun 2013. Tentang angka 13 saya punya pengalaman menarik.

Di banyak negara terutama di Asia termasuk Indonesia, angka ini berarti kurang beruntung sehingga selalu dihindari. Tidak heran jika saya tidak pernah menginap di lantai 13 sebuah hotel walaupun sudah bepergian ke hampir seluruh provinsi di Indonesia dan sekitar 30 negara. Saya pun jadi percaya tidak ada hotel dan gedung yang punya lantai 13.

Pandangan saya berubah ketika bulan lalu, saya bepergian ke Portugal dan Spanyol. Angka 13 di dua negara ini ternyata favorit dan saya pun untuk pertama kalinya merasakan pengalaman tidur di lantai 13 sebuah hotel meskipun hotel itu sejatinya hanya punya 11 lantai.

Untuk mempunyai lantai 13, hotel ini menghilangkan lantai 2 dan 3 sehingga urutan lantai menjadi 1, 4, 5, dan seterusnya agar  lantai 11 menjadi lantai 13. Selain menyukai angka 13, hotel-hotel di dua negara ini juga terlihat biasa dengan angka 4, 14, dan selanjutnya yang tidak disukai hotel dan gedung di sini dan di banyak negara oriental.

Masih tentang tahun 2013, inilah tahun semakin terpukulnya industri properti. Setelah kenaikan uang muka dari 20% menjadi 30% tahun lalu tidak cukup efektif mengerem laju kredit properti, di tahun ini angkanya dinaikkan menjadi 50%.

Selain itu, uang muka juga akan diatur tidak boleh lagi dicicil. Pada saat yang sama, bunga kredit rumah dan apartemen juga meningkat dari 7,5%  di awal tahun menjadi  10% mengikuti inflasi dan ekspektasi inflasi.

Tak cukup dengan kenaikan uang muka dan suku bunga, Bank Indonesia berencana untuk tidak mengizinkan pemberian kredit pemilikan rumah atau apartemen properti yang belum jadi. Transaksi jual beli rumah secara kredit tak bisa dilakukan lagi untuk bangunan yang masih dalam tahap pembangunan seperti sebelumnya.

Terakhir, ketentuan ini akan diberlakukan mulai properti kedua. Investasi dan industri properti tak ayal akan memasuki masa sulit. 

Pemerintah sudah sewajarnya khawatir terjadinya bubble properti mengingat harganya naik terlalu pesat di tengah-tengah melesatnya KPR/KPA dan melimpahnya pasokan. Kredit properti yang mencapai ratusan triliun rupiah terus mengukir rekor baru, jauh di atas pertumbuhan normal kredit yang besarnya empat kali pertumbuhan ekonomi atau sekitar 20% di tahun ini. Jika penggelembungan harga properti ini tidak mulai dicegah dan ditertibkan, kita tidak menunggu waktu untuk menyaksikan pecahnya bubble.

Bukti lain perlunya mengendalikan pertumbuhan KPR adalah jumlah debitur yang memiliki dua KPR mencapai 35.000 orang dan hampir 4.000 orang mengambil KPR untuk 3-9 rumah sekaligus. Sangat disayangkan jika KPR dimanfaatkan untuk ajang spekulasi.

Investasi properti sejatinya adalah salah satu pilihan investasi dalam pasar barang dan jasa atau aset riil. Saya pun menaruh tidak kurang dari sepertiga hingga setengah portofolio saya dalam tanah dan properti sejak tahun 2010 lalu.

Namun, prinsip dasar investasi di pasar riil ini mestinya sama seperti di pasar keuangan yaitu membandingkan nilai dengan harga. Burulah aset yang nilainya jauh di atas harganya dan bukan saat harga aset sedang naik. Jika tanah atau rumah atau apartemen di sebuah daerah di Jakarta harganya melonjak beberapa kali lipat dalam tiga-empat tahun, Anda jangan ikut membeli, jika tak mau gigit jari.

Sama seperti saham, ketika kita membeli properti kemahalan, kita sering berdoa ada investor lain yang lebih bodoh yang bersedia membeli aset kita pada harga yang lebih tinggi. Sesekali mungkin masih ada investor kurang lihai seperti itu, tetapi lebih sering investor yang ditunggu itu tidak datang sehingga Anda hanya dapat menyesal. Jika harga beli sudah ketinggian apalagi tidak masuk akal, untuk memperoleh return sebesar inflasi saja Anda akan kesulitan.

Bukti bahwa harga beli properti Anda sudah kemahalan adalah uang sewa tahunan yang dapat Anda peroleh dari aset itu. Jika angkanya di bawah 2% setahun, Anda sudah terkena promosi pengembang yang gencar beriklan dan berpromosi, ”Yang penting lokasi, lokasi, dan lokasi dalam berinvestasi properti.” Kini bahkan ada yang mengatakan kriterianya sudah menjadi 5L yaitu ”Lokasi, lokasi, lokasi, lokasi, dan lokasi.”

Anda termakan rayuan itu? Jika iya, Anda belum layak disebut investor lihai. Sama seperti saham bagus, seringnya tidak berasal dari perusahaan bagus, return properti tinggi umumnya tidak datang dari properti yang berlokasi prima tetapi dari lokasi properti yang naik kelas, dari yang tadinya bagus menjadi sangat bagus, atau prima karena ada jalan tol baru atau fasilitas lain.

Intinya, hindari tanah dan rumah di daerah yang sudah sangat berkembang atau di lokasi yang prima, jika harganya sudah tidak bagus lagi atau sudah ketinggian. Sama seperti saham, dalam berinvestasi properti, harga sejatinya lebih penting daripada kriteria lokasi.

Jika harga sudah terlalu tinggi, potensi return akan terbatas, maksimal hanya sebatas inflasi. Itulah nasihat maestro properti Amerika, Donald Trump. Dalam memilih properti, Trump lebih menyukai lokasi yang bagus (good) daripada lokasi yang prima. Di matanya, good location menjanjikan return lebih besar. Saya pun mengikutinya.