: WIB    —   
indikator  I  

Yield kuncinya, bukan lokasi properti

Yield kuncinya, bukan lokasi properti
Pengamat Pasar Modal dan Pasar Uang

Tahun 2011 baru saja kita tinggalkan. Tahun lalu tidak seperti tahun 2009 dan 2010, yang merupakan masa panen bagi investor di Bursa Efek Indonesia (BEI). Capital gain dari saham di 2011 hanya 3,2%.

Bursa diprediksi akan membaik tahun ini, dan Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) diramal bisa tumbuh minimal 10%. Proyeksi optimistis tetap muncul, kendati krisis utang Eropa, tidak hanya masih berlanjut, tetapi juga terancam memburuk.
Sentimen negatif dari pasar global berarti volatilitas IHSG di tahun ini akan lebih besar daripada tahun lalu. Jika Anda tidak siap dengan volatilitas indeks yang tinggi, segera kurangi porsi investasi di ekuitas, baik secara langsung, maupun melalui reksadana, hingga menjadi seperempat atau sepertiga dari total nilai portofolio.

Sebagai ganti saham, tanah dan properti layak jadi pertimbangan. Siapa pun tahu, harga tanah dan rumah terus naik dari tahun ke tahun mengikuti permintaan. Awal tahun lalu, saya membeli tanah seluas sekitar 400 meter persegi (m2) di pusat kota Depok. Dan di akhir tahun, saya menjual tanah itu dengan keuntungan bersih 55%.

Di daerah tertentu juga demikian. Seperti di Pantai Indah Kapuk, Jakarta, saya mendengar harga tanah melonjak empat kali lipat dari Rp 4 juta menjadi Rp 16 juta per m2 dalam waktu kurang dari dua tahun.

Tanah dan properti mempunyai keunggulan karena harganya tak fluktuatif. Namun, aset-aset ini kalah likuid dibandingkan aset finansial seperti saham, reksadana, dan deposito. Belum lagi, biaya transaksi yang tinggi, total 10% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau sekitar 5% dari harga transaksi untuk 2011 dan tahun-tahun sebelumnya.

Mulai tahun ini, besaran Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) akan didasarkan atas harga transaksi, bukan NJOP lagi. Ini berarti, Anda hanya akan break-even atau balik modal, jika memperoleh keuntungan kotor 10% dalam berinvestasi tanah dan properti. Tingginya biaya ini membuat investasi tanah dan properti kurang menguntungkan, jika kenaikan harga hanya setara dengan laju inflasi.

Ilustrasinya, sekitar sepuluh tahun lalu saya sempat berinvestasi rumah Rp 150 juta di sebuah kompleks perumahan di Bekasi dan menjualnya sekitar enam bulan kemudian seharga Rp 160 juta. Kelihatannya, saya untung. Kenyataannya, saya harus mengeluarkan uang Rp 157 juta saat membelinya, dan hanya menerima hasil bersih Rp 152 juta.

Jika dihitung lebih teliti, masih ada biaya telepon, listrik, air, iuran keamanan dan kebersihan. Nilai total selama enam bulan tidak kurang dari Rp 3 juta. Berarti, kerugian saya mencapai Rp 8 juta. Jika menghitung opportunity cost of money selama 6 bulan, yaitu bunga deposito sebesar 8% per tahun, kerugian saya menjadi Rp 14 juta.

Ingat, dalam berinvestasi, break-even berarti rugi karena yang namanya uang, walaupun milik sendiri, selalu ada biayanya. Kita pun mengenal banyak istilah dalam ilmu keuangan untuk ini seperti cost of money, cost of fund, dan cost of capital.
Tips dari saya untuk investasi aset riil adalah membeli di harga yang bagus. Maksudnya, carilah tanah dan rumah di daerah yang diprediksi akan berkembang pesat karena kehadiran jalan atau akses pintu tol baru. Sementara, harganya belum banyak dinaikkan, atau yang menjualnya sedang sangat membutuhkan uang.

Hindari tanah dan rumah di daerah yang sudah sangat berkembang atau di lokasi yang sangat prima, jika harganya sudah tidak bagus lagi alias sudah ketinggian. Jangan mau terkecoh dengan iklan pengembang yang mengatakan ada tiga kriteria untuk membeli properti yaitu lokasi, lokasi, dan lokasi.

Dalam berinvestasi properti, harga lebih penting daripada kriteria lokasi. Jika harga sudah terlalu tinggi, potensi return akan terbatas. Itulah nasihat maestro properti Amerika, Donald Trump.

Dalam memilih properti, Trump lebih menyukai lokasi yang bagus (good) daripada lokasi yang prima. Sebab, good location menjanjikan return lebih besar. Namun, dia juga menasihati untuk menjauhi properti di lokasi yang jelek, kecuali Anda sabar dan mau menunggu lama untuk meraih untung.

Menurut Trump, persepsi bahwa sebuah lokasi adalah bagus dan prima hanya fashion yang dapat dibentuk. Dengan promosi dan pencitraan, lokasi bagus akan dapat diubah menjadi lokasi prima. Keunggulan lokasi prima, iklan dan promosi tidak diperlukan karena semua sudah sepakat.

Jadi, siapa bilang pertimbangan utama berinvestasi properti adalah lokasi, lokasi, dan lokasi? Kriteria lebih cerdas adalah yield, yield, dan yield. Ketiga hal itu adalah tujuan utama investasi.


Close [X]