Kontan Online
  : WIB    --   
indikator  I  

Menyoal gaji minimal untuk membeli rumah

Menyoal gaji minimal untuk membeli rumah
Staf Pengajar FEB-UI dan Pengamat Pasar Modal

Dalam artikel dua bulan lalu saya menuliskan betapa sulitnya seorang pegawai rendah membeli rumah pada suku bunga saat ini. Jika gaji seseorang Rp 5 juta, KPR berbunga 10,5% per tahun untuk periode 20 tahun yang dapat diambil hanya Rp 166,9 juta sehingga harga rumah yang bisa dibeli maksimal Rp 208,7 juta. Jika kita simulasikan gaji yang jauh lebih besar yaitu Rp 30 juta untuk tenor yang sama, KPR maksimal naik menjadi Rp 1 miliar untuk rumah Rp 1,25 miliar.

Ini berarti, dengan asumsi KPR bisa sampai 80% harga rumah, seorang berpenghasilan Rp 30 juta sebulan yang sanggup mengangsur Rp 10 juta sebulan juga tidak mampu membeli rumah seharga di atas Rp 1,25 miliar. Gaji Rp 30 juta sebulan yang sebenarnya besar dan hanya dinikmati kurang dari 5% rakyat kita ternyata masih rendah daya belinya dibandingkan harga rumah saat ini.

Karena itu, kita semua perlu mendukung pembangunan rumah murah dan bunga kredit satu digit agar lebih banyak warga Indonesia, terutama kalangan bawah, bisa memiliki rumah. Tanpa terobosan dan intervensi pemerintah, memiliki rumah sendiri makin jauh dari kenyataan. Tanpa keberpihakan pemerintah pada kelompok miskin dan berpenghasilan pas-pasan, makin banyak rakyat yang tak punya rumah.

Melengkapi tabel tentang KPR dan harga rumah maksimal untuk beberapa skenario gaji, saya tertarik menyusun tabel lain yang menggambarkan besaran gaji yang diperlukan untuk memiliki rumah dengan harga tertentu. Saya menggunakan asumsi yang sama. Besar angsuran adalah sepertiga gaji, KPR selama 15 tahun sebesar 80% dari harga rumah, dan pegawai itu mempunyai cukup dana untuk uang muka 20%.

Gaji minimal yang disyaratkan menjadi 3 kali angsuran bulanan. Besar angsuran ini tergantung KPR yang diambil atau harga rumah yang diinginkan dan bunga KPR yang dikenakan, dengan asumsi 9% hingga 12%.

Seiring semakin mahalnya harga rumah, gaji minimal seseorang untuk membelinya juga terus meningkat. Jika 10 tahun lalu, gaji Rp 10 juta memadai untuk membeli rumah menengah cukup luas seharga Rp 300 juta, sekarang uang sebesar itu terlalu kecil untuk rumah mungil sekalipun. Untuk dinilai layak memperoleh KPR sebuah bank untuk rumah seharga Rp 600 juta saja, penghasilan minimal bulanan mesti Rp 14,6 juta di suku bunga 9% p.a.

Menggunakan bunga dalam kondisi normal yang sekitar 10,5% p.a., gaji minimal itu naik menjadi sebesar Rp 15,9 juta. Untuk dapat memiliki rumah kelas menengah seharga Rp 1 miliar, gaji seseorang tidak boleh kurang dari Rp 26,5 juta, karena angsuran bulanan sebesar Rp 8,8 juta.

Mereka yang berpenghasilan belasan juta rupiah saat ini hanya mampu membeli rumah senilai Rp 600 juta dengan mengambil KPR senilai Rp 480 juta dan menyiapkan uang muka Rp 120 juta.

Ingin mempunyai rumah yang nilainya di atas itu untuk yang bergaji belasan juta rupiah masih mungkin jika uang muka yang disiapkan jauh di atas Rp 120 juta. Misalkan seseorang memiliki dana Rp 200 juta sehingga KPR Rp 400 juta dan bunga KPR 10,5%. Angsuran bulanan menjadi Rp 4,4 juta dan gaji minimal yang dipersyaratkan bank pemberi kredit akan menjadi Rp 13,3 juta.

Alternatif lain adalah memanfaatkan pinjaman berbunga rendah dari tempat kerja, katakan 6%. Pilihan ini biasanya tersedia bagi mereka yang bekerja di bank atau institusi keuangan, tapi sangat jarang ditawarkan untuk pegawai di industri lainnya.

Alternatif terakhir adalah dengan memperpanjang tenor menjadi 20 tahun. Sudah mulai ada satu-dua bank yang bersedia memberikan periode pinjaman hingga 20 tahun jika umur pemohon belum terlalu tua.

Dengan tenor sampai 20 tahun pun, hanya mereka yang berpenghasilan belasan juta rupiah yang dinilai layak memperoleh KPR bank. Mereka akan mampu membeli rumah hingga Rp 800 juta jika bunga 10,5% p.a. atau lebih rendah. Untuk rumah
Rp 1 miliar, hanya mereka berpenghasilan minimal Rp 21,6 juta per bulan yang mampu melakukannya.