kontan.co.id
| : WIB | INDIKATOR |
  • USD/IDR14.619
  • LQ45904,78   -7,59   -0.83%
  • EMAS590.870 -0,68%

Valuasi Aset dan Tingkat Bunga

Valuasi Aset dan Tingkat Bunga
Staf Pengajar FEB-UI

Sebuah berita viral di media sosial grup investor dan analis kembali menarik perhatian saya. Isinya, Warren Buffett mengatakan suku bunga penting untuk menentukan valuasi saham. Sejatinya suku bunga itu penting bukan saja untuk valuasi saham, tetapi untuk valuasi semua aset, baik aset finansial maupun aset riil. Inilah variabel terpenting dalam pasar keuangan.

Namun, bukankah dalam ekonomi dan keuangan syariah, keuntungan hanya diperbolehkan dari kegiatan berdagang dan berinvestasi dan bukan dari kegiatan pinjam-meminjam uang karena bersifat riba? Untuk itu, marilah kita memahami arti sesungguhnya dari bunga atau interest ini.

Kellison, dalam bukunya Theory of Interest (2009), mengatakan, interest sejatinya adalah sebuah bentuk kompensasi yang dibayarkan seorang peminjam kapital atau sumber daya kepada pemberi pinjaman atas penggunaan sebuah aset. Interest dapat dipandang sebagai sebuah bentuk sewa yang dibayarkan peminjam kepada pemilik aset untuk kompensasi atau imbalan atas penggunaan aset oleh peminjam.

Secara teori, interest dan kapital tidak mesti dinyatakan dalam unit atau komoditas yang sama. Sebagai contoh, Petani A dapat meminjamkan sebuah traktor ke Petani B untuk digunakan dalam memanen gandum dengan imbalan persentase tertentu dari hasil tanam gandum yang diperoleh B. Dalam kasus ini, traktor adalah kapital dan porsi gandum yang diberikan B kepada A adalah bunga atau interest. Meskipun begitu, dalam hampir semua aplikasi saat ini, kapital dan interest dinyatakan dalam nilai uang karena alasan mudah dan praktis.

Jika pun interest atau bunga benar-benar tidak diperbolehkan, dunia keuangan masih mempunyai istilah lain yang mempunyai arti sama seperti interest, yaitu tingkat diskon, yield (imbal hasil), return (tingkat pengembalian) untuk valuasi aset finansial dan tingkat kapitalisasi untuk valuasi properti. Inilah kriteria utama investor untuk alokasi dananya.

Dalam ilmu ekonomi, kita mengenal tiga pasar, yaitu pasar barang dan jasa, pasar finansial dan pasar tenaga kerja. Pasar finansial lebih lanjut dibagi lagi menjadi pasar uang yang berjangka pendek dan pasar modal untuk jangka panjang.

Sejalan dengan tiga pasar ini, investasi pun dapat dikelompokkan menjadi tiga. Untuk pasar barang dan jasa atau sektor riil, kita mengenal rumah, toko, ruko, apartemen, dan usaha (bisnis). Sedangkan produk investasi di pasar keuangan adalah deposito, SPN, commercial paper (CP), saham, obligasi, ETF, efek beragunan aset (EBA) dan reksadana (mutual fund). Terakhir di pasar tenaga kerja, investasi dapat berupa studi lanjut, pelatihan, kursus dan lokakarya.

Selain berbeda dalam produk investasinya, ketiga pasar di atas juga berbeda dalam variabel pentingnya. Dalam pasar barang dan jasa, variabel paling menentukan adalah harga dan ilmu tentang harga. Penetapan harga oleh perusahaan ini dikenal sebagai ekonomi mikro.

Untuk pasar keuangan, variabel terpenting itu tingkat bunga. Dalam praktiknya, istilah tingkat bunga ini mempunyai banyak padanannya yaitu tingkat diskonto, yield, return dan tingkat kapitalisasi. Intinya, kita memerlukan tingkat diskonto untuk valuasi saham, yield untuk valuasi obligasi, tingkat kapitalisasi untuk valuasi properti dan tingkat diskonto (WACC weighted average cost of capital) atau internal rate of return (IRR) untuk evaluasi sebuah proyek atau aset riil.

Lebih rinci lagi, kita mempunyai puluhan istilah menggunakan kata-kata di atas, seperti bunga flat, bunga sederhana, bunga majemuk, bunga biasa, bunga tepat, bunga efektif, bunga diskrit, bunga kontinu, bunga mengambang, bunga tetap, counter rate dan prime rate. Kemudian ada current yield, yield to call, yield to maturity, dividend yield, holding period yield, money market yield, bank discount yield, dan effective annual yield.

Terakhir, untuk return masih ada return berdasarkan uang, return berdasarkan waktu (aritmatik dan geometrik), internal rate of return (IRR), expected return, required return, return on equity, return on asset, return on investment dan return disesuaikan risiko (rasio Sharpe, Treynor, informasi, appraisal, Modigliani-Modigliani atau M2, dan alpha Jensen).

Ilmu yang mempelajari tingkat bunga dan seluk-beluknya ini adalah matematika tingkat bunga atau lebih populer dengan nama matematika keuangan. Inilah mata kuliah wajib di Program D3 Akuntansi UI dan S1 Statistika Undip, S2 Aktuaria MM-UI yang saya tahu, karena mereka sempat mengundang saya untuk mengajar setahun terakhir. Sangat disayangkan jika mahasiswa bisnis dan akuntansi S1 di banyak perguruan tinggi tidak diajarkan matematika ini dan hanya diberikan matematika ekonomi yang kurang relevan dan pengulangan matematika di SMA.

Sementara di pasar tenaga kerja, variabel yang paling signifikan tidak lain adalah upah dan gaji. Orang b ersedia bekerja demi variabel ini.

Prinsip dasar investasi yaitu membandingkan nilai dan harga berlaku untuk investasi di semua pasar. Seseorang bersedia membeli tanah, properti atau usaha tertentu karena memandang nilainya melebihi harga yang ditawarkan. Demikian juga ketika seorang investor membeli saham, ORI, sukuk ritel dan obligasi korporasi.

Di pasar tenaga kerja, kita juga menyaksikan banyak orang bersedia membayar cukup besar untuk memperoleh pendidikan berkualitas karena sudah terbayang gaji yang akan diterimanya kelak ketika bekerja setelah lulus. Uang kuliah (tuition fee) program MBA di Harvard Business School atau Wharton School, misalnya, sampai US$ 150.000 atau Rp 2,1 miliar. Tetapi peminat tetap membludak dan hanya 10% saja yang diterima.