Reporter: Budi Frensidy | Editor: tri.adi
Investasi apa yang menjadi pilihan para miliarder dan investor lihai di Indonesia? Investasi apa yang telah memberikan return di atas 400% dalam sepuluh tahun terakhir hingga akhir tahun lalu? Terakhir, investasi apa yang rata-rata mengalami kerugian sepanjang tahun ini? Tiga pertanyaan tentang investasi di atas ternyata mempunyai satu jawaban dan bukan tiga jawaban berbeda, yaitu investasi properti dan saham.
Sejatinya, investasi properti dan saham memang memiliki banyak kemiripan. Hampir dapat dipastikan, orang-orang terkaya Indonesia adalah konglomerat yang mempunyai bisnis properti dan atau pemegang saham mayoritas dari satu atau lebih emiten di bursa saham. Ini bisa terjadi karena properti dan saham adalah dua investasi utama yang bertumbuh paling pesat di negeri ini, ditandai kenaikan harga (capital gain) rata-rata belasan persen setahun.
Untuk membuktikannya, silakan bandingkan harga rumah di kota-kota besar saat ini dengan sepuluh tahun lalu. Kenaikan harga sebesar 200%300% belum apa-apa, karena di beberapa lokasi favorit harga telah meroket 400%500%.
Di pasar saham, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) telah naik 423% dari 1.000 di awal tahun 2005 menjadi 5.227 di akhir tahun lalu atau rata-rata 16% per tahun. Ini baru keuntungan dari capital gain. Masih ada dividen saham dan pendapatan sewa untuk properti, yang besarnya sekitar 2% hingga 6%. Total jenderal, besar return investasi properti dan saham di negeri rata-rata mencapai 20% per tahun. Jauh di atas inflasi tahunan yang besarnya 7,6% selama periode itu. Kecuali sebagian kecil usaha dan bisnis riil, tidak ada investasi lain di negeri ini yang dapat memberikan hasil setinggi ini.
Sayang, tahun ini kenaikan harga properti dan saham terhenti. Pengalaman investasi sepupu saya menarik dituliskan di sini. Ketika rumah kluster di sebuah kompleks elite di Bekasi ditawarkan pertama kalinya pada April 2010, dia sempat membeli satu rumah kecil berharga Rp 625 juta dengan memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR). Dua tahun kemudian dia menjualnya dengan harga dua kali lipat, sehingga keuntungan bersih 250%, karena modal dia hanya sekitar Rp 150 juta.
Berharap mendapatkan keuntungan yang lebih besar, pada April 2013 dia kembali mengambil rumah lebih besar di kluster baru yang diluncurkan. Rumah dengan luas tanah/bangunan hanya 150/125 m2 itu harus ia tukarkan duit hingga Rp 2,53 miliar. Satu angka yang di mata saya sudah ketinggian. Sejak beberapa bulan lalu dia berniat menjualnya pada harga beli, tapi tak ada investor yang berminat. Harga kemudian diturunkan Rp 100 juta dan terakhir turun Rp 200 juta, tapi rumah masih saja belum laku.
Tak berbeda dengan properti, tahun ini investor saham rata-rata mengalami kerugian untuk tahun ini. IHSG yang di awal tahun sudah 5.227, terakhir di 4.870 atau turun 6,8%.
Sejatinya, prinsip dasar investasi properti dan saham sama, yaitu membandingkan nilai dan harga. Jika harga sudah kemahalan, potensi return menjadi terbatas. Sangat disayangkan, banyak investor terpancing promosi pengembang yang mengatakan kriteria investasi adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Kriteria yang benar adalah yield, yield dan yield. Jika pengembang kerap menekankan 3L, saya menawarkan mantra 4L, yaitu Lupakan 3L atau Lupakan lokasi, lokasi dan lokasi.
Maksudnya, jika harga properti di lokasi prima sudah ketinggian, return menjadi kerendahan, bahkan berujung rugi. Investor properti yang termakan rayuan 3L para pengembang sehingga tak mempertimbangkan harga, bernasib sama seperti investor awam yang membeli saham perusahaan bagus di harga tidak bagus. Investor saham yang naif gagal memahami perbedaan saham bagus dan perusahaan bagus. Mereka memandang saham perusahaan bagus selalu bagus.
Memahami keuntungan besar investasi properti yang sering tidak diberikan dari lokasi prima, identik dengan kesadaran return tinggi saham perusahaan bagus, kerap tertinggal dari saham perusahaan kurang bagus.Coba bandingkan laju harga saham LQ-45 dengan kenaikan rata-rata di luar LQ-45 sepuluh tahun terakhir.
Persamaan lain investasi properti dan saham adalah return dan risiko keduanya dapat meningkat dengan menggunakan utang. Untuk properti, kita mempunyai KPR dan kredit pemilikan apartemen (KPA), sedangkan di saham kita mengenal fasilitas margin. Dengan KPR dan KTA, dana untuk membeli properti hanya seperlima atau seperempat. Dengan fasilitas margin, investor cukup menyiapkan separuh dari jumlah pembelian saham.
Persamaan terakhir, investasi properti dan saham cenderung lebih menguntungkan saat inflasi dan suku bunga bank rendah. Ini karena lebih banyak orang yang mampu mengangsur kredit saat bunga rendah. Suku bunga rendah akan menurunkan tingkat diskonto untuk valuasi saham, sehingga estimasi nilai saham menjadi naik. Selain itu, investasi saham menjadi menarik ketika alternatif investasi di deposito dan obligasi hanya memberikan bunga dan kupon rendah.
Kesimpulannya, properti dan saham mempunyai tujuh kesamaan, mulai dari keduanya dipegang orang-orang kaya dan investor lihai, return tahunan di sepuluh tahun terakhir tinggi, ada pendapatan periodik (uang sewa dan dividen), harga terkoreksi tahun ini, menggunakan prinsip dasar yang sama, lokasi bagus dan perusahaan bagus sering mengecoh investor awam, bisa dibeli dengan utang, hingga lebih diuntungkan saat bunga rendah.
